在同等建筑面积下，两室和三室的区别是：

一是，三室的功能分区更细，主卧、次卧、书房，以及客厅、餐厅、厨房、卫生间各司其职。

二是，两室虽然功能分区差一些，但是各个功能区的面积更大一些。

三是，因为多一个房间，墙体又多一部分。因此，实际的扫地面积三室的比两室要稍微少一些。