施工前准备阶段，物业公司必须要参与工程建设，了解整个小区的情况，开发商未销售之前代表业主是确定物业管理公司级别、服务范围、需达到的服务标准等，并起草出招投标书。公示征求业主意见后，向社会发布公告，公开竞标。签订协议，并向社区、街道、房管局备案。