郑州窑洞小院能不能买关键看土地性质。

    如果属于房地产商业开发并合法购买的土地所建设的郑州窑洞小院，有合法的手续是可以购买的。

    如果是农民个人租用土地或者在自家宅基地建设的郑州窑洞小院，最好不买。

    如果城市户口到农村继承郑州窑洞小院还是可以的，但农村宅基地是不能继承的。

郑州窑洞小院能买吗

千万别买。因为它既不能增值 ，也不宜居住。首先，郑州市的地质条件不适合挖窑洞。土质含砂量较大，所筑窑洞不够坚固，安全性很差。以往发生的坍塌事故不胜枚举。

其次，随着郑州城市规模的不断扩大，近郊已很难找到像样的窑洞院落。即便有，也地处偏僻，交通不便。所以，在郑州买窑洞小院并非明智之举。如果确实想买，就只有登封和巩义尚可考虑。